Yhtiöjärjestys on taloyhtiön oma sääntökirja, joka täydentää asunto-osakeyhtiölakia. Dokumentista selviää, kuka vastaa mistä, miten vastikkeet lasketaan ja miten yhtiössä tehdään päätöksiä.
Pienessä taloyhtiössä hallitus koostuu usein muutamasta naapurista ja asioista on mahdollisesti totuttu sopimaan kasvokkain. Tavallisessa arjessa ei ole välttämättä tarvittu yhtiöjärjestystä, ja siksi se on saattanut jäädä läpikäymättä vuosiksi.
Tässä artikkelissa käymme lyhyesti läpi, miksi yhtiöjärjestyksen ajantasaisuus kannattaa tarkistaa myös pienessä taloyhtiössä, mitkä kohdat siinä yleisimmin vanhenevat ja mitä siitä voi seurata, jos päivitys jää tekemättä.
Mikä yhtiöjärjestys on ja miksi se on tärkeä pienessä taloyhtiössä?
Yhtiöjärjestys on jokaiselle asunto-osakeyhtiölle pakollinen asiakirja, joka rekisteröidään Patentti- ja rekisterihallitukselle (PRH). Se toimii taloyhtiön sisäisinä sääntöinä lain rinnalla: siinä sovitaan esimerkiksi huoneistojen käyttötarkoituksesta, vastikeperusteista ja kunnossapitovastuun jaosta niiltä osin kuin taloyhtiö on halunnut poiketa lain yleisistä säännöistä.
Pienessäkin taloyhtiössä yhtiöjärjestys selkeyttää yhteisiä pelisääntöjä ja vastuita. Se auttaa ehkäisemään epäselvyyksiä esimerkiksi vastikkeissa, kunnossapidossa ja tilojen käytössä sekä tuo jatkuvuutta, kun osakkaat tai näkemykset vaihtuvat.
Mitkä kohdat vanhenevat yleisimmin?
Yhtiöjärjestys on lähtökohtaisesti voimassa, vaikka se olisi laadittu vuosikymmeniä sitten. Taloyhtiön vakiintuneet käytännöt, suulliset sopimukset tai osakkaiden yhteinen käsitys eivät muuta sen määräyksiä. Jos yhtiöjärjestys on ristiriidassa pakottavan lainsäädännön kanssa, noudatetaan kuitenkin lakia.
Joissakin taloyhtiöissä on jopa yli 50 vuotta vanhoja yhtiöjärjestyksiä. Siinä ajassa ja huomattavasti lyhyemmässäkin ajanjaksossa taloyhtiössä sääntöihin on todennäköisesti ehtinyt tulla yhtä sun toista läpikäytävää.
Yleisimmin päivitystä kaipaavat:
- Vastikkeiden määräytymisperusteet ja niiden laskentatapa
- Kunnossapitovastuun jako osakkaan ja yhtiön välillä
- Huoneistoselitelmä ja tarvittaessa osakeryhmät, jos huoneistoja on yhdistetty tai niiden käyttötarkoitusta on muutettu
- Pysyvät käyttöoikeudet, kuten osakehuoneistoon liitetyt piha-alueet, autopaikat tai varastot
- Yhtiökokouksen osallistumis- ja päätöksentekokäytännöt, jos yhtiöjärjestyksessä on niihin liittyviä vanhentuneita tai rajoittavia määräyksiä
- Vanhentuneet tai käytännössä merkityksettömät määräykset, kuten vanhat ulkomaalaisomistuksen rajoitukset
Mitä voi seurata, jos yhtiöjärjestys ei ole ajan tasalla?
Vanhentunut yhtiöjärjestys voi aiheuttaa käytännön epäselvyyksiä. Hallituksen on esimerkiksi selvitettävä, vastaavatko yhtiöjärjestyksen määräykset taloyhtiön nykytilannetta ja miten niitä sovelletaan yksittäisessä tilanteessa. Tämä voi hidastaa päätöksentekoa ja viedä hallitukselta aikaa.
Epäselvyydet tulevat helposti vastaan remonteissa ja korjauksissa. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole selkeästi määritelty esimerkiksi kylpyhuoneen vedeneristeen, parvekelasituksen, ilmalämpöpumpun tai osakashallinnassa olevan piha-alueen kunnossapitovastuuta, kustannuksista voi syntyä erimielisyyttä.
Haasteita voi tulla myös vastikkeissa ja käyttöoikeuksissa. Autopaikan, varaston tai piha-alueen käyttö voi olla vuosien mittaan vakiintunut tietylle huoneistolle, vaikka oikeutta ei ole kirjattu yhtiöjärjestykseen. Tällöin voi olla epäselvää, mihin käyttöoikeus perustuu ja siirtyykö se asunto-osakkeen ostajalle.
Ajantasainen yhtiöjärjestys tekee oikeuksista, vastuista ja käytännöistä ymmärrettäviä myös uusille osakkaille. Se helpottaa taloyhtiön päätöksentekoa ja voi sujuvoittaa asunto-osakkeen myyntiä.
Miten päivitys etenee käytännössä?
Jos hallituksen on haastavaa arvioida yhtiöjärjestyksen päivitystarvetta, se voi kääntyä isännöinnin puoleen. Isännöinti voi arvioimaan, mitä dokumentista pitäisi muuttaa tai selventää.
Jos yhtiöjärjestyksen muuttamisen kanssa halutaan edetä, se pitää viedä yhtiökokouksen päätettäväksi.
Yhtiöjärjestyksen muutos on ilmoitettava Patentti- ja rekisterihallituksen kaupparekisteriin, ja muutos tulee voimaan vasta, kun se on rekisteröity.
Onni taloyhtiön tukena
Me Onnilla autamme selvittämään taloyhtiönne yhtiöjärjestykseen tilanteen ja viemään tarvittavat muutokset eteenpäin. Nykäise hihasta ja katsotaan yhtiöjärjestys kuntoon!